Lata 2019-2021, gdy mieliśmy do czynienia z rekordowo niskimi stopami procentowymi, były okresem realizacji marzeń o domu. To marzenia, które wcześniej pozostawały poza finansowym zasięgiem przeciętnie zarabiającej rodziny. Jednak tani kredyt tak wywindował zdolność kredytową, iż wystarczyły przeciętne dochody, aby zacząć myśleć o zastąpieniu mieszkania domem pod miastem. Na tę modę oczywiście szybko zareagowali deweloperzy i zaczęli realizować tego typu inwestycje. Teraz mają coraz większe problemy ze sprzedażą.
Jeszcze niedawno część obserwatorów rynku nieruchomości prognozowała, że zaczną się masowe problemy z realizacją indywidualnych budów domów, wskutek czego na rynku pojawi się mnóstwo ofert niedokończonych inwestycji. Jednak póki co nie widać takiego trendu. Za to widoczne zaczyna być inne zjawisko – rosnąca liczba długo wiszących ofert ze sprzedażą bliźniaków i szeregowców w podmiejskich lokalizacjach. Z czego to wynika?
Domy wolnostojące w większości przypadków budowane były przez inwestorów indywidualnych. Nie widać ich na rynku, bo inwestorzy ci, nawet mimo rosnących problemów z dotrzymaniem harmonogramów budowy wobec banku, za wszelką cenę starają się sfinalizować przedsięwzięcie. Za to bliźniaki oraz domy w zabudowie szeregowej są zazwyczaj realizowane przez deweloperów – czasami są to małe firmy, realizujące tylko ten jeden projekt, jednak istotne jest tu to, że budują na sprzedaż, a nie na własne potrzeby. Sam wybór typu zabudowy wynika z dwóch rzeczy:
- możliwości zaproponowania klientowi domu w niższej cenie niż dom wolnostojący – bliźniak lub szeregowiec to rozwiązanie mocno kompromisowe, jednak kosztowo porównywalne z mieszkaniem;
- maksymalizacji zysków – taka zabudowa jest tańsza w realizacji, ponieważ na jednej działce można upchać więcej lokali mieszkalnych, do tego relacja transakcyjnej ceny metra kwadratowego do kosztów wybudowania jest tu korzystniejsza niż w przypadku domu wolnostojącego.
Według ekspertów, którzy dostrzegają ten trend, przyczyna jest jeszcze jedna. Zabudową jednorodzinną w formule bliźniaczej lub szeregowej, na terenach podmiejskich, w okresie hossy zajęli się głównie mali deweloperzy. Często była to ich jedyna inwestycja. Takie podmioty nie mają oszczędności pozwalających im przeczekać gorszy czas, więc wystawiają inwestycję na sprzedaż w momencie jej zakończenia lub jej trwania. No nie znajdują klientów, przez co dochodzi do stopniowego nagromadzenia takich ofert. Sami deweloperzy wyjaśniają, iż jest zainteresowanie tymi domami. Lecz kończy się ono na oglądaniu. Szeregowce i bliźniaki są nadal atrakcyjne dla potencjalnych nabywców, jednak barierą jest cena – wyższa niż cena mieszkania, a przy tym zaporowa przy obecnie niskiej zdolności kredytowej.
Kryzys na rynku domów niewolnostojących jest też widoczny w cenach – te zaczynają spadać i w niektórych lokalizacjach zostały skorygowane już o nawet 20%. Jednak eksperci studzą entuzjazm czekających z zakupem – trend spadkowy nie potrwa raczej długo i większych obniżek nie będziemy obserwowali. Jednym ze sposobów, jakiego chwytają się deweloperzy, aby zwiększyć szansę na sprzedaż bliźniaka lub szeregowca, jest wykańczanie go. Dzięki temu na rynku pojawia się coraz więcej takich ofert – gotowych do wprowadzenia. Małym deweloperom pozwala to też zagospodarować swoje moce przerobowe, bo obecnie rozpoczyna się niewiele inwestycji.
Jeśli chodzi o trwałość omawianego tu trendu, być może decydujące znaczenie będzie miało to, co niebawem wpłynie na cały rynek mieszkaniowy. Mowa o Bezpiecznym Kredycie 2%. Z 200 tysięcy wkładu własnego gospodarstwo domowe składające się z dwojga rodziców może sfinansować zakup za łącznie 800 tysięcy (w takim wariancie maksymalna kwota kredytu to 600 tysięcy złotych). Taki budżet pozwala już na rozglądanie się w segmencie podmiejskich bliźniaków oraz szeregowców. Pozostaje jeszcze pytanie o skalę tej rządowej pomocy i czy będzie ona wystarczająca, aby w jakiś odczuwalny sposób wpłynąć na koniunkturę w sektorze domów.