Remont zabytkowego domu

Zakup starego domu może być dla wielu spełnieniem marzeń, ale z drugiej strony może być także sporym utrapieniem. Jeśli budynek jest bowiem wpisany do rejestru zabytków, wszelkie prace budowlane, łącznie z tymi prowadzonymi wewnątrz domu, wymagają zgody konserwatora i spełnienia szeregu formalności.

Pozwolenie musi być uzyskane w procedurze pozwolenia na budowę z łącznym wydaniem zgody konserwatora zabytków. Przed zakupem takiej nieruchomości warto udać się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, z prośbą o udzielenie informacji o statusie konserwatorskim danej nieruchomości. Zapoznanie się z planem zagospodarowania przestrzennego, pozwoli z kolei dowiedzieć się jak wygląda ochrona obiektu oraz obszaru na jakim się on znajduje. Wpis w rejestrze zabytków może dotyczyć nie całej nieruchomości, ale jakiegoś jej elementu, na przykład fasady, wysokości, kształtu zewnętrznego. Jeśli wpis dotyczy tylko wybranych elementów budynku, przed przystąpieniem do prac remontowych części niewidniejących w rejestrze, należy przedstawić plany konserwatorowi w celu zaopiniowania, co jest w tym wypadku jedynie formalnością.

zabytkowy dom

Jeśli zaś remont ma obejmować nieruchomość w całości objętą ochroną lub te jej części, które widnieją w rejestrze, należy sporządzić szczegółowy projekt planowanych zmian, oczekiwanego efektu końcowego, przebiegu prac. Z tak przygotowanym dokumentem można zwrócić się konserwatora po wytyczne. Jego obowiązkiem jest ustosunkowanie się do tych planów w trybie urzędowym. Wśród zaleceń mogą pojawić się proste rzeczy, jak konieczność użycia określonego koloru farby, sposobu poprowadzenia hydrauliki czy okablowania. Ale mogą to być także czynności wymagające skorzystania z pomocy wyspecjalizowanej firmy, a dotyczące użycia konkretnego materiału do pokrycia ścian, dachu itp., wymóg odnowienia, a nawet odtworzenia jakiegoś mocno uszkodzonego elementu budynku, jak na przykład mozaika parkietowa.

Zdarza się, że konserwatorzy nieco łagodniej podchodzą do kwestii remontu czy przebudowy wnętrza budynku, aby jednocześnie mogło ono spełniać praktycznie funkcję mieszkalną, szczególnie w sytuacjach, kiedy budynek był już wcześniej remontowany, a samo wnętrze uległo zmianom. Jeśli natomiast zachował się oryginalny układ wnętrza, udokumentowany na przykład starymi fotografiami czy rysunkami, uzyskanie takiej zgody może napotkać większy opór konserwatora.

Brak zgody nie będzie dotyczył założenia sieci grzewczych i wodno-kanalizacyjnych, które mogą być instalowane z uwzględnieniem nowoczesnych technologii. Jednak pozostałości po poprzednich systemach grzewczych, jak zabytkowy piec, z pewnością nie będą mogły zostać rozebrane, jednak nie ma obowiązku ich użytkowania. Ograniczenia w przebudowie budynków mogą napotkać także właściciele nieruchomości nie wpisanych do rejestru zabytków, ale znajdujących się na terenie zabytkowym, np. na starówce. Uzyskanie zgody na przykład na budowę dodatkowego piętra sięgającego ponad wysokość istniejącej zabudowy jest właściwie nie realne.

Plan remontu wraz z całą dokumentacją projektową, a także załączoną opinią konserwatora zabytków, stanowią podstawę do złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę.

Potencjalny nabywca domu widniejącego w rejestrze zabytków, musi mieć na uwadze jeszcze to, że jeśli obiekt ten stanowi własność gminy, powiatu czy Skarbu Państwa, jego sprzedaż, darowizna, czy oddanie w użytkowanie wieczyste wymagają uzyskania zgody Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Decyzja zezwalająca na transakcję, może być dodatkowo obarczona obowiązkiem odbudowy lub remontu budynku w określonym czasie. Natomiast będąc już właścicielem takiej nieruchomości należy mieć świadomość, że na mocy ustawy o ochronie zabytków, starosta na wniosek konserwatora może wystąpić z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości. Taka sytuacja może nastąpić wówczas, kiedy właściciel nie jest w stanie, lub po prostu nie chce usunąć groźby zniszczenia czy uszkodzenia obiektu znajdującego się w rejestrze zabytków. Decyzja o wywłaszczeniu poprzedzona jest decyzją o tymczasowym zajęciu i zabezpieczeniu budynku. Jeśli w określonym czasie zagrożenie nie zostanie usunięte, zapada decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości.

Natomiast rozebranie budynku objętego ochroną przewidzianą dla obiektów zabytkowych, wymaga uzyskania pozytywnej decyzji na skreślenie nieruchomości z rejestru zabytków, wydanej przez Ministra Kultury. Tryb ten określa artykuł 13 § 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Jednak uzyskanie takiej zgody, nawet w przypadku dużego zniszczenia budynku, nie jest łatwe i nie zdarza się często, ze względu na niechęć do likwidacji obiektów mających wartość artystyczną czy historyczną.

Mimo iż posiadanie domu będącego zabytkiem wiąże się licznymi ograniczeniami prawa własności właściciela, liczba osób zainteresowanych kupnem takiego budynku jest stosunkowo duża. Jednym z powodów takiej tendencji jest z pewnością możliwość uzyskania dotacji na odbudowę zabytku wpisanego do rejestru: z Ministerstwa Kultury, kasy samorządu terytorialnego lub wojewódzkiego konserwatora zabytków. Im większe znaczenie artystyczne lub historyczne ma dany obiekt, lub jeśli wiąże się z ważną postacią historyczną, albo jeśli jest dziełem znanego artysty rzeźbiarza, zdarza się przydzielenie pomocy na jego remont ze wszystkich tych źródeł, sięgającej łącznie czasem nawet 100% kosztów. Jeśli budynek ma duże znacznie dla kultury społeczności lokalnej, z pobudek czysto sentymentalnych często może liczyć także na dotację prywatnych sponsorów.

Do obowiązku właściciela domu wpisanego do rejestru zabytków należy także informowanie właściwego konserwatora zabytków o każdej zmianie stanu prawnego nieruchomości.

Jeden komentarz do “Remont zabytkowego domu

  1. budynkowo.pl pisze:

    Super temat, natomiast co do zwrotu kosztów przy remoncie zabytku, a tym bardziej zabytkowego domu – nie liczyłbym. Konserwator zabytków niechętnie przyznaje dotacje + trzeba się liczyć z trudnościami związanymi z architekturą i materiałami.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.