Od kilku lat analitycy oczekują spadków cen mieszkań. Miała do nich doprowadzić pandemia, później wybuch wojny na Ukrainie oraz rekordowo wysoka inflacja. Rynek ma się jednak dobrze i mimo wyhamowania wzrostów, nie widać obecnie przesłanek za tym, że będzie taniej. Wręcz przeciwnie.
Ani pandemia, ani ryzyko, że wojna na Ukrainie obejmie również nasz kraj, nie spowodowały spadków cen mieszkań. Wyjątkowo wysokie stopy procentowe, wpływające negatywnie na koszt kredytów oraz zmiana w sposobie liczenia zdolności kredytowej spowodowały, że drastycznie spadła liczka kredytów hipotecznych, ale ceny mieszkań nadal utrzymują się na wysokim poziomie.
Sławek Muturi, twórca serwisu Mzuri, przekonuje, że nie należy odkładać decyzji o zakupie mieszkania, bo wkrótce będzie drożej. Strach przed hiperinflacją powoli mija, a banki, korzystając z decyzji KNF, łagodzą wymogi dotyczące zdolności kredytowej. Jak tylko popyt odmrozi się, ceny nieruchomości zaczną szybko rosnąć.
Dlaczego mieszkania drożeją?
Według Sławka Muturi na dynamikę cen mieszkań wpływają cztery czynniki:
- Wartość odtworzeniowa – stare, nawet kilkusetletnie mieszkania, są obecnie warte tyle, co nowe. Ich cena jest równa nakładom, jakie należałoby ponieść na wybudowanie podobnego mieszkania w danej okolicy.
- Czynniki makroekonomiczne – na dynamikę cen mieszkań wpływają dziesiątki czynników, takich jak: wysokość stóp procentowych, inflacja, oprocentowanie obligacji i depozytów bankowych, dostępność kredytów hipotecznych, dynamika PKP, regulacje prawne, podatkowe, rynkowe itp.
- Relacja podaży do popytu – podaż zależy między innymi od cyklu budownictwa, regulacji prawnych, polityki lokalnych władz, dostępności i cen materiałów budowlanych, dostępności siły roboczej, finansowania, tempa sprzedaży lokali itp.
Popyt również zależy od wielu czynników, a na jego wysokość wpływa między innymi: demografia, długość życia, imigracji i emigracji, dynamiki procesu urbanizacji, atrakcyjności danej lokalizacji, czynników społecznych, mody itp. Na popyt wpływa zarówno makroekonomia, jak i mikroekonomia gospodarstwa domowego. - Oczekiwania inwestorów i konsumentów – na nastroje rynkowe wpływają czynniki makro i mikroekonomiczne, które wzajemnie się wzmacniają. Wpływ mają również media i czynniki zewnętrzne.
Dlaczego ceny mieszkań będą rosnąć?
Sławek Muturi przewiduje, że ceny nieruchomości w Polsce zaczną rosnąć w drugim półroczu 2023 roku. Inflacja jest wysoka i raczej szybko nie spadnie. Ryzyko rozlania się konfliktu na Ukrainie na nasz kraj jest już niewielkie. Ceny surowców na globalnych rynkach zaczęły spadać. Nie nastąpił oczekiwany przez analityków gwałtowny spadek PKB. Dodatkowo spadły zapasy mieszkań u deweloperów, a wzrośnie popyt podkręcany wprowadzeniem w lipcu bieżącego roku rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Wszystkie te czynniki, w połączeniu ze zwiększeniem dostępności kredytów hipotecznych sprawią, że wiele osób powróci do odkładanych wcześniej planów zakupu mieszkania. A to z kolei, zdaniem Sławka Muturi, nieuchronnie doprowadzi do wzrostów cen na rynku mieszkaniowym.