Kupno domu z lokatorem

nieruchomości a prawo

Oferta sprzedaży nieruchomości w bardzo korzystnej cenie powinna budzić większą czujność nabywców. Domy o wartości sporo niższej niż rynkowa sprzedawane są bowiem często z pewnymi obciążeniami, jak np. zameldowany w nich lokator. W zasadzie brak jest prawnych przeciwwskazań, aby sprzedać nieruchomość razem z lokatorem, jednak w takiej sytuacji obowiązkiem sprzedającego jest powiadomienia o tym potencjalnego nabywcy, by ten mógł podjąć decyzje z pełną świadomością konsekwencji jakie niesie za sobą posiadanie takiego mieszkańca.

Zdarza się, że zameldowana pod danym adresem osoba, rzeczywiście nie zamieszkuje w nieruchomości. Jeśli jednak jest inaczej, nowy nabywca, aby się jej pozbyć będzie musiał przejść długotrwałą procedurę eksmisyjną, o ile lokator nie będzie chciał dobrowolnie wyprowadzić się z domu.

Procedura zaczyna się od złożenia pozwu o eksmisję, co rozpoczyna bieg postępowania procesowego. W jego efekcie sąd wydaje nakaz opuszczenia domu, jednak postępowanie może się przedłużać, jeśli lokator w międzyczasie wniesie przysługujące mu środki odwoławcze. Po upłynięciu ustawowych terminów i zakończeniu biegu postępowania, należy ponownie wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi eksmisyjnemu klauzuli wykonalności. Dopiero mając taki tytuł wykonawczy w ręku właściciel domu może rozpocząć starania, by pozbyć się niechcianego lokatora.

Jednak aby tego dokonać nie może on sięgać po dobrowolne środki, jak np. zmienić zamki w drzwiach, gdyż ustawa o ochronie praw lokatorów zakazuje właścicielom nieruchomości takiego działania. Tytuł wraz z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji należy więc skierować od właściwego ze względu na położenie nieruchomości komornika sądowego, by ten zgodnie z literą prawa przeprowadził eksmisję.

Może się jednak zdarzyć, że w wyroku nakazującym opuszczenie lokalu sąd postanowi, że lokatorowi musi zostać przyznane w zamian pomieszczenie zastępcze. Wyrok taki może zapaść w stosunku do osób w trudnej sytuacji materialnej, ciężko chorych lub kobiet ciężarnych. W takiej sytuacji komornik nie może wyrzucić lokatora z domu, jeśli nie zostanie mu przyznane pomieszczenie, do którego może się przenieść. Te z kolei należą do zasobów gmin, które dysponują ich ograniczoną ilością. W praktyce może to wyglądać tak, że oczekiwanie na zwolnienie się lokalu zastępczego, do którego można przenieść lokatora będzie trwało kilka miesięcy, a w tym czasie właściciel musi cierpliwie znosić jego obecność. Jednak za cały okres oczekiwania na przyznanie lokalu, właściciel domu może dochodzić od gminy odszkodowania, ale jest to roszczenie, którego dochodzi się odrębnym powództwem.

Niektórzy lokatorzy skłonni są opuścić nieruchomość za pewną opłatą. Ustalenia co do wysokości tej swoistej odprawy leżą już w gestii stron i zależą od ich dobrej woli. Inaczej będzie jednak w przypadku, gdy lokatorowi przysługuje dożywotnie prawo do zajmowanego lokalu, co oznacza, że bez względu na to, kto będzie właścicielem domu, lokator może w nim zamieszkiwać aż do śmierci. Informacja o prawie dożywocia widnieje w księdze wieczystej, którą warto dokładnie przejrzeć przed zakupem nieruchomości. Nowy właściciel może jednak zaproponować zmianę prawa dożywotniego zamieszkiwania na prawo do dożywotniej renty, o ile będzie chciał ją wypłacać z własnych środków, a także o ile lokator wyrazi na to zgodę. Wysokość renty również należy do ustaleń stron, ale przyjmuje się, że powinna zapewniać możliwość wynajęcia innego mieszkania lub domu, który standardem nie będzie mocno odbiegał od dotychczas zajmowanego.

Jednak lokator w nowo zakupionym domu niekoniecznie musi być problemem. Osoby szukające sposobu na lokatę kapitału mogą być zainteresowane kupnem takiej nieruchomości w konkurencyjnej cenie, gdyż za jakiś czas możliwe będzie odsprzedanie jej z zyskiem. Lokator natomiast może być pomocny przy utrzymaniu domu w należytym stanie, a właściciel może się z nim porozumieć co do korzystnych dla obu stron warunków opłacania odstępnego za najmem.

Jeden komentarz do “Kupno domu z lokatorem

  1. Bardzo wartościowy artykuł, ale jest jedno ale.. nie jest wcale tak prosto sprzedać taką nieruchomość na wolnym rynku. Jeżeli ktoś ma nieruchomość z lokatorem i zależy mu na szybkiej sprzedaży to swobodnie można zgłosić ją do skupu mieszkań

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.