Kwartalny raport portalu nieruchomosci-online.pl analizujący sytuację na lokalnych rynkach nieruchomości jak zwykle przynosi zestaw niezwykle interesujących danych. Ogólna tendencja była raczej do przewidzenia, ponieważ obserwowana jest stabilizacja średnich cen. Ciekawe jest też zjawisko zmniejszania się różnicy między aglomeracjami a gminami ościennymi. Do niedawna postawienie na podmiejską sypialnię było dobrym sposobem na oszczędność, jednak być może niebawem zysk z tego będzie sporo mniejszy. Dlaczego tak się dzieje – wyjaśniamy w poniższym omówieniu.
Ceny wszystkich typów nieruchomości dookoła miast są niższe niż w ich obrębie. Nie jest to nic zaskakującego, ponieważ regulowane jest prawem podaży i popytu – w miastach przestrzeń jest ograniczona, więc podaż też jest tym hamowana, z kolei popyt jest ogromny, ponieważ miasta wciąż przyciągają zarówno nowych mieszkańców, jak i inwestorów. Widoczna w nowym raporcie tendencja do spłaszczania różnicy cen między prowincją a miastem prawdopodobnie wynika z tego, że ceny w miastach osiągnęły limit akceptowalności dla klientów. To z kolei jest ściśle powiązane z niską zdolnością kredytową (wynik wysokich stóp procentowych) oraz bardzo wysokim kosztem kredytu. Póki klienci mogli pokrywać podwyżki cen z coraz wyższych, ale tanich kredytów, akceptowali to. Na chwilę obecną wiele osób już po prostu nie stać na nabycie mieszkania, czy to z kredytem, czy bez. Z tego względu sprzedający musieli przyhamować z windowaniem stawek.
Największe dysproporcje między aglomeracją a gminami ościennymi nadal utrzymały się w Warszawie. Różnica w cenach nieruchomości pod stolicą i w stolicy mieści się zazwyczaj w przedziale 30-50%, przy czym widać jednak coraz liczniejsze ośrodki podmiejskie, które skróciły dystans, np.
- mieszkania w Łomiankach (średnia cena mieszkania to 9,3 tys. zł/mkw.) – różnica w cenie w listopadzie 2022 wyniosła 33%, a w w listopadzie 2021 42%,
- mieszkanie w Grodzisku Mazowieckim w listopadzie 2022 kosztowało średnio 8,2 tys. zł/mkw., co onacza 40% różnicy w cenie, przy 45% różnicy w listopadzie 2021,
- mieszkanie w Piasecznie w listopadzie 2022 kosztowało średnio 9,6 tys. zł/mkw., czyli 30% różnicy w cenie, w porównaniu do 35 proc. w listopadzie 2021,
- mieszkania w Grójcu (7,3 tys. zł/mkw.) – 47 proc. różnicy w listopadzie 2022 (51 proc. w listopadzie 2021),
- mieszkanie Nowy Dwór Mazowiecki ze średnią stawką 7,6 tys. zł/mkw., co przekłada się na 45% różnicy w cenie w listopadzie 2022 (52 proc. w listopadzie 2021),
- mieszkania w Legionowie (8,7 tys. zł/mkw.) – 37 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (42 proc. w listopadzie 2021).
Ciekawą rzecz można zaobserwować w przypadku cen domów, ponieważ są ośrodki, w których średnia cena domu jest wyższa w gminach ościennych niż w aglomeracji. Tak jest aglomeracjach białostockiej, lubelskiej i olsztyńskiej, gdzie trafiają się gminy z domami droższymi niż w stolicy regionu. Prawdopodobnie wynika to ze specyfiki popytu, ponieważ miasta te nie są zbyt silnymi ośrodkami gospodarczymi, a jednocześnie ich okolice są atrakcyjne zarówno dla turystów, jak i osób chcących posiadać drugi dom w ładnej okolicy. Również ci, których stać na dom w mieście, ze względu na walory przyrodnicze, mogą jednak wybrać lokum w gminie ościennej. Ta zasada nie działa w przypadku największych miast, co widać w zestawieniu cen – tam rezygnacja z zamieszkania w obrębie aglomeracji jest decyzją wynikającą z oszczędności lub braku środków. Zależność ta nie powtarza się jednak na rynku działek – w tym samych regionach nie występują analogiczne podobieństwa w różnicach stawek za metr kwadratowy działki między miastem a gminami ościennymi, np.
- działka w Białymstoku w listopadzie 2022 kosztowała średnio 384 zł/mkw, a działka w Supraślu, najdroższej gminie ościennej, 269 zł/mkw;
- działka w Lublinie kosztowała średnio 380 zł.mkw, a działka w Głusku 204 zł/mkw (różnica między aglomeracją a najdroższą gminą ościenną jest tu bardzo wysoka, bo wynosi ponad 40%);
- działka w Olsztynie kosztowała średnio 301 zł/mkw, a działka w Stawigudzie 248 zł/mkw (czyli nawet w przypadku gminy, która wygrywa w krajowych plebiscytach najatrakcyjniejszych gmin, cena działki jest niższa niż w stolicy regionu).