Wydzielanie lokali w domu

Sytuacja życiowa lub względy finansowe mogą spowodować, że z czasem pojawi się potrzeba podzielenia domu na odrębne lokale mieszkalne. Czy taki zabieg jest prawnie dopuszczalny oraz jakie przepisy go regulują?

Często po latach eksploatacji domu może się okazać, iż korzystne byłoby jego podzielenie. Motywacją może być sytuacja życiowa, np. usamodzielniające się dziecko, które chce mieszkać w odrębnym lokalu. Jednak bardzo często przyczyny są finansowe – sprzedaż domu podzielonego na lokale mieszkalne zazwyczaj przyniesie większy dochód niż niepodzielonej nieruchomości. Taki zabieg może więc być też zaplanowany już przed dokonaniem inwestycji. Czy polskie prawo pozwala na podzielenie domu na odrębne mieszkania?

Przepisy regulujące tę kwestię ulegały zmianie w ostatnich latach. Kiedyś były mniej restrykcyjne, z czego wynika obecność wielolokalowych budynków mieszkalnych na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Obecnie taki podział nadal jest możliwy, lecz obowiązuje nieprzekraczalny limit – można wyodrębnić tylko dwa mieszkania.

Wpływ przepisów bez problemu można zaobserwować w ofertach mieszkań na rynku pierwotnym – coraz częściej pojawiają się tam szeregowce z segmentami podzielonymi na dwa mieszkania (parterowe, z ogrodem, oraz na piętrze, z tarasem).

Definicja domu jednorodzinnego jest zawarta w ustawie “Prawo budowlane”, w artykule 3, punktu 2a: “[…] budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego ilokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.

Z tego zapisu wynika, że opcja podziału obejmuje sytuację, gdy chcemy wyodrębnić dwa lokale mieszkalne lub lokal mieszkalny i usługowy. Do sprawnego posługiwania się tym przepisem potrzebna nam jest jeszcze definicja lokalu mieszkalnego. Tutaj najlepiej posłużyć się zapisami z ustawy “O własności lokali”: “Samodzielnym lokalem mieszkalnym, wrozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz zpomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

Przy wyodrębnianiu lokali kluczowa jest zgodność następujących dokumentów:

  • – ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • – uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowe,
  • – pozwolenie na budowę lub zgłoszenie,
  • – pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Zgodność tę orzeka starosta. Jest to najistotniejsza zmiana względem wcześniej obowiązujących przepisów, zgodnie z którymi starosta sprawdzał tylko techniczną prawidłowość inwestycji. Pozwalało to zgłaszać większą liczbę lokali w inwestycjach realizowanych jako domy jednorodzinne. Obecnie furtka ta już nie istnieje i można wydzielić jedynie dwa lokale.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.